Le nom « viager » provient du vieux français « viage » dont la signification est « durée de vie »
En droit français, être propriétaire d’un bien immobilier revient à dire que l’on est plein propriétaire (PP)
Cette pleine propriété se décompose en 3 droits :
En résumé :
PLEINE PROPRIETE = USUFRUIT + NUE PROPRIETE
Cette forme de vente en viager est celle qui est la plus largement utilisée.
C’est le cas d’un propriétaire qui souhaite profiter de sa retraite en restant chez lui en s’assurant d’un revenu complémentaire.
Il vend la NUE-PROPRIETE de son logement (qui sera payée sous la forme d’un bouquet et d’une rente mensuelle). Il renonce à la possibilité de le louer (il renonce donc au fructus).
En contrepartie de cette renonciation, la valeur de sa NUE-PROPRIETE est majorée.
Il lui reste donc l’USUS que l’on appelle le DROIT D’USAGE ET D’HABITATION (DUH)
Ce droit d’usage est VIAGER, c’est-à-dire qu’il ne s’éteindra qu’au décès du vendeur.
Ainsi, dans le cas d’un départ anticipé en maison de retraite ou résidence médicalisée, il aura droit à la perception de la valeur du DUH résiduel non utilisé.
Généralement, ce DUH résiduel est payé par une majoration de la rente.
Dans le cas d’une vente d’un bien immobilier en viager libre, l’acheteur aura la possibilité d’occuper le bien dès le jour de la signature de la vente chez le notaire. Il pourra tout aussi librement occuper le bien que le mettre en location.
