La vente en viager traditionnel consiste, pour un acquéreur, à acheter un bien immobilier en contrepartie d’un bouquet (capital immédiat) et d’une rente mensuelle pour le vendeur, c’est le système de base du viager.
Dans le cas d’une vente en viager occupé, le vendeur cède son bien et conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH). Cela permet :
L’allongement de la durée de vie amène des bouleversements. Se rajoute la baisse de revenus à la retraite, et avec elle le risque de ne pouvoir conserver son habitation.
Dans le cadre du viager occupé, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH), lui permettant d’habiter dans le bien immobilier vendu. Il peut ainsi garder son cadre de vie habituel : ses voisins, son quartier, ses habitudes, tout en bénéficiant de revenus complémentaires.
Le vendeur garde les charges dites courantes (assurance habitation, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères …) et l’acheteur a à sa charge la taxe foncière et les charges des « gros travaux » de l’article 606
L’offre de viager occupé de Vie & Habitat apporte une réponse parfaitement adaptée à ces enjeux. Cette offre de viager mutualisé consiste à régler en une seule fois le capital de la propriété, sans l’inconvénient du classique bouquet + rente mensuelle du viager traditionnel.
* sur votre résidence principale
Lorsque vous souhaitez entreprendre les démarches d’une vente en viager, vous allez vous retrouver face à 2 choix : la vente en viager libre ou la vente en viager occupé.
Mais qu’est-ce que c’est ?
Dans le cas d’un viager libre, la vente s’effectue en pleine propriété. C’est-à-dire que, dès la vente est réalisée, le crédirentier (l’acheteur) devient propriétaire du bien immobilier et peut légalement occuper le bien. Il est contraint de verser une rente jusqu’au décès du vendeur. Le crédirentier (l’acheteur) peut donc occuper le bien, le louer ou le revendre (c’est rare). La vente en viager libre concentre la nue-propriété et l’usufruit chez l’acheteur.
Dans le cas d’une vente en viager occupé, le financement du bien s’effectue sous les mêmes modalités à la différence (non des moindres) de l’estimation et de la valorisation du bien.
En effet, un viager occupé est ainsi vendu par une opération viagère, mais le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH) pour occuper le bien jusqu’à son décès (ou à la renonciation de son droit d’usage s’il part en maison de retraite par exemple).
C’est cette conservation du droit d’usage et d’habitation (DUH) par le vendeur qui contribue à diminuer le coût de l’opération puisque l’acheteur ne peut jouir entièrement de son bien qu’au décès du vendeur. La valeur de ce droit d’usage et d’habitation (DUH) viendra en déduction de la valeur en pleine propriété.
| Viager Traditionnel | Vie & Habitat | |
|---|---|---|
| Certitude de trouver un acquéreur rapidement |
Marché très aléatoire
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Acte de vente passé dans les 3 mois après accord
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| Certitude de vendre au juste prix |
Propositions décôtées car plus d’offres que de demandes
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Valeur marché à dire d'expert AMF**
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| Certitude de recevoir les capitaux |
Risques de rente impayée
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Paiement du capital en une seule fois
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| Protection des héritiers |
Si disparition prématurée, rien ne revient aux héritiers
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Si disparition prématurée, les capitaux non consommés reviennent aux héritiers
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| Tranquilité face à des gros travaux futurs*** |
Un particulier ne sera pas forcément en mesure de payer de gros travaux
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La SCI a les capitaux
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| Absence de Fiscalité |
La rente perçue est fiscalisée
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Le capital est versé net d'impôts*
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| Possibilité de mise en location |
NON
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OUI. Revenus complémentaires
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* Dans le cadre d'une vente de la résidence principale
** AMF : Autorité des Marchés Financiers
*** Article 606 du code civil
Toute vente en viager, qu’elle soit en viager libre ou en viager occupé, doit être réalisée par l’établissement d’un contrat qui lie un crédirentier et un débirentier.
La valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) est fonction de la valeur locative du bien, de l’espérance de vie du/des vendeurs. Le droit d’usage et d’habitation (DUH) sera déduit du prix du bien (libre d’occupation) et la somme résiduelle fera l’objet d’une discussion entre le bouquet et la rente. Il y a donc de nombreux paramètres sujet à discussion.
Chez Vie & Habitat, la valeur du bien et sa valeur locative sont données par un expert indépendant agréé AMF. Il n’y aura pas de discussion de répartition bouquet/rente car le prix sera intégralement versé en une seule fois
Le montant de la vente est donc clair et défini puisqu’il permet d’éviter le système aléatoire des mensualités. C’est là le vrai plus de l’offre de Vie & Habitat par rapport aux offres de viager traditionnel.
